『知らなきゃマズい?! 不動産投資の基礎知識』

 

民法改正による賃貸借契約の注意点

 

 

いよいよ民法が改正され、新しいルールが施行されました。

前回のコラムでは、投資用不動産取引においてかかわりの深い「契約不適合責任」についてご説明させていただきました。

4月1日に施行された民法改正で以下に記載した通り賃貸借契約に関するルールがいくつか変更になりました。

 

 

賃貸借に関する改正のポイント

 

〇 賃貸借継続中のルール

・賃借物の修繕に関する要件の見直し

・賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化

 

〇 賃貸借終了時のルール

・賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化

・敷金に関するルールの明確化

 

〇 賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール

 

今回は、「賃貸借継続中のルール」についてご説明させていただきます。

 

 

「賃借物の修繕に関する要件」が見直し

 

改正前の民法には、どのような場合に賃借人が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。

 

改正後の民法では、

 

「賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか」

「賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」

「急迫の事情があるとき」

 

には、賃借人が目的物を修繕することができることとされました

 

これにより、賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になりました。

 

 

「賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化」

 

改正前の民法には、建物の賃貸借契約が続いている間に建物の所有者が代わった場合には

その後は誰が賃貸人になるのか新しい所有者は賃料を請求することができるのかなどが問題になりますが

これらの点について規定が設けられていませんでした。

 

改正後の民法では、賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡されたときは

賃貸人としての地位は原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転すると規定されました。

 

また、不動産の譲受人(新たな所有者)が、賃借人に対して賃料を請求するために

貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨が規定されました。

 

 

投資用不動産を取り扱う上で、賃借物の修繕、賃貸不動産の譲渡については

よく理解しておかなければトラブルになりかねませんので注意が必要です。

 

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