『知らなきゃマズい?! 不動産投資の基礎知識』

 

 

売買契約と原状回復の関係について

 

 

今回のテーマは、投資不動産売買と原状回復の問題です。

原状回復の問題の原因、パターン、取り決めなどについてお伝えしていきます。

 

 

<はじめに>

 

「売買契約時に賃借人が退去した場合、原状回復費用は売主・買主のどちらが負担するのか

また、原状回復工事は売主・買主のどちらが行うのか」という問題に悩まされた方もいるのではないでしょうか。

 

原状回復は、投資不動産売買取引の中でもトラブルが発生しやすい問題の一つです。

 

では、なぜ、トラブルが発生しやすいのか。

 

投資不動産売買では「売買契約」だけでなく、「賃貸借契約」も同時進行しています。

この同時進行している賃貸借契約が、売買契約に影響を及ぼすことにより、トラブルの要因となります。

 

 

<原状回復の2つのケース>

 

投資不動産売買のおける原状回復は、2つのケースに大きく分けられます。

 

①売買契約締結前に賃貸借契約が解除となるケース

 売買契約締結前に賃借人から賃貸借契約解除の申入れがあり、売買契約締結から所有権移転

 及び、物件の引渡しまでに賃借人が退去し、原状回復工事が発生する場合。

 

②売買契約締結後に賃貸借契約が解除となるケース

 売買契約締結後に賃借人から賃貸借契約解除の申し入れがあり、売買契約締結から所有権移転

 及び、物件の引渡しまでに賃借人が退去し、原状回復工事が発生する場合。

 

大きく分けると上記2つのケースになりますが、さらに、

 

 

「所有権移転登記日、及び、引渡し日を越えて、原状回復工事が完了する場合」や

「原状回復工事は完了するが敷金清算が遅れる場合」など

 

さまざまケースに分かれます。

 

 

<売主・買主のそれぞれの立場での考え方>

 

原状回復問題の原因について、立場が変われば考え方も変わってきます。

 

〇売主としては

 すでに売買契約が締結され買主に物件が移転するのに、売却した売主がなぜ原状回復工事をしなければならないのか。

 新たな賃借人の賃料は買主に入るのだから、買主が工事費用を負担すべきではないのか。

 

〇買主としては

 売買契約を締結しただけで物件の引渡しを受けていないのだから、当然、売主が負担して原状回復工事をすべきではないのか。

 

それぞれの立場での考えはありますが

 

結論から言うと「どちらが原状回復に関わるのか、費用はどちらが負担するのかは、売買契約時の取決めで決まる」です。

 

どちらが負担しなければならないという法律的制限はありません。

 

 

<トラブルを回避するために>

 

原状回復は、「売買の条件交渉の条件の一つ」となることもあります。

契約書にて特約を設けていない場合、買主側が原状回復を行うのが一般的ではあります。

 

契約条件などを考慮しながら、売主・買主のどちらに原状回復をするかを、特約にて取り決めてください。

 

次回からは、原状回復の問題のさまざまケースをご紹介し解説していきます。

 

 

 

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